07月20, 2018

日本房产泡沫起源及分析

日本泡沫经济起因是什么?

为更好的了解日本泡沫经济起源,我们先来做些铺垫。二战以来日本消耗了大量的资源和设备,有近40%的国民财富毁于战火,到处都是废墟和焦土。战争给日本人的生活带来了巨大的影响,不少人流离失所,冻死、饿死的日本人不在少数。战后美国以盟军的名义派40万军队进驻日本,美军的到来使日本避免了领土分崩离析的命运,对日本的民主、法制改革也起到了推动作用。 在美国、苏联进入冷战后,日本更成为了美国在亚洲的重要运输基地,美国大量的后勤需求、资金供应,给日本工业和经济的发展提供了契机,1952年日本的外汇储备增至11.4亿美元。除了美国的扶植,日本政府强有力的国家干预和领导,也是日本战后经济迅速发展的一大原因,日本重科技、讲贸易,工业、半导体等技术不断进步,出口贸易增长很快,我们80后的家庭大多都有一件日本的产品,最常见的就是三洋收录机和日立电视。

随着日本的发展,20世纪80年代日本成为了世界最大的贸易顺差国。因为出口巨大,日本拥有大量的外汇储备美元,日本政府还将大部分的外汇储备用于购买美国国债。反观美国,出口额连年负增长,贸易逆差高达1090亿美元,其中对日本的贸易逆差约占50%,是世界最大的债务国。为缓解美国的现状,提高美元的出口竞争力,美国、日本等5个国家在1985年签订了广场协议,日本同意升值日元帮助美国解决危机。广场协议签订后,国际外汇市场大量抛售美元,美元供大于求,进而诱导美元大幅贬值,扭转了美国贸易逆差。

业界认为,广场协议是日本泡沫经济的一个导火索。由于日本持有大量的美元外汇储备和美国国债,美元的贬值也让日本的外汇储备资产严重缩水。日元升值给日本带来了很多影响。日本出口的产品一直以物廉价美闻名于世界,日元的升值意味着商品的价格升高,这在一定程度上削弱了日本的出口竞争力,商品需求的减少对出口企业造成了沉重的打击。并且,日元一路升值,引发人们对日元升值预期的看好,大量游资涌入日本市场,日本因此成为了国际投资资本的炒作对象。当实体经济无法吸纳过多的货币供应时,国内外投资者把目光锁定在了股票市场和房地产市场。为了缓解日元不断升值对出口造成不利影响,避免外汇储备减少引发的市场资金减少等现象,日本政府大量发行日元,增加国内货币的供给量,还大幅降低贷款贴现利率,刺激商业银行和企业的贷款。日本的一系列货币政策更催化了日本的股票市场和房地产市场。1985年到1990年,日本都市银行的贷款增加了10%,其中对房地产的贷款增加了20%以上,银行出于短期利益,为原本买不起房子的年轻人、贫困家庭提供贷款,低利率和金融管制推动了银行信贷向房地产的快速扩张,推进房地产和建筑公司的土地投机,引发土地投机热潮,1990年的土地指数是1985年的3倍还多。大量信贷资金流入股市,导致股票大幅上扬,日经指数达到39000点,在短短4年内翻了2倍还多。日本经济脱离实际资产而形成“泡沫”。

什么是泡沫经济?

市场的需求有两种,一种是正常需求,一种是投机需求。正常的需求曲线如图一的D1曲线,它有负斜率,随着价格的上升,需求下降;投机需求则是正斜率,买进的目的是为了卖出,价格越长,买的人越多,需求上升,如图一D2曲线。我们平常看到的市场需求是总需求,如D曲线,如果投机需求非常旺盛,总需求就越来越平,斜率从负的变成平的甚至转为正的。

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              图一  需求曲线图

正常市场情况下,如图二所示,需求曲线是负斜率(D曲线),供给曲线是正斜率(S曲线),两者相交得到均衡价格。在经济学上,我们以水平线为准,如果总需求曲线是负斜率,那么市场机制起作用,均衡点存在的情况下政府不用过度干预,可是如果投机活动过于猖狂,如图三所示,需求曲线由D0开始变成D1,D2,D3,此时理论上可以论证,不存在均衡点,投入房地产市场的钱越多,投机活动越猖獗,越猖獗就越有人投机,投入的钱就越多,把房价一直推上去直至泡沫经济崩溃。所以,正斜率的需求曲线就代表泡沫经济。

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            图二 供给和需求关系图

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           图三 供给和需求变化图

什么是投机活动?

如图四所示,假定没有任何成本和税收,A有一栋房子,B用100万买它,B首付20%,即20万,从银行贷款80万。B拿到房子住了半年转手150万卖给C,C首付30万,贷款120万,此时B拿到钱后,80万还给了银行,除去20万首付,B自己净赚50万。C拿了房子半年后又以200万卖给D,D首付40万,160万从银行贷款,C拿到钱还掉了120万的银行贷款,除去首付30万,也赚到了50万。B、C获得钱的过程没有任何劳动,是投机所得。

社会资源被大量集中到虚拟经济,集中到投机炒作,一个地方的资金链断裂,泡沫经济就崩溃了。对于最后购买房子的D,他以为自己可以赚,但是泡沫经济破裂,房子大幅下跌,结果他破产了,假设房子最后跌回100万,银行贷款160万,最后只收回100万,那么银行赔了60万,D也赔了首付的40万。所以任何投机活动,最后泡沫破灭后银行永远是赔的。

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图四 投机交易图

中国房价上涨原因是什么?

中国与日本不同,房价之所以上涨由两个原因。一是供求规律,从2000年到2012年,城镇居民住房的人均面积逐年减少,因为城镇化的的速度超过了我们基本建设的速度,房产供不应求,房价自然不会下跌。同时因为贫富差距大,年轻人买不起房,富人购买力相当强,只要北京、上海楼盘一出售,几乎当天就一抢而空。二是货币规律,增发货币量变大,人们的存款变多,大量的钱屯在银行里面,但是物质基础没有跟上,这也就使得通货膨胀压力非常大,房价因此居高不下。

要解决中国房价的问题,第一我们要很好地的推行税制改革,缩小贫富差距。第二我们应该紧缩货币,谨慎小心的处理货币政策问题。第三,香港的居民房价比内地还高,但百姓安居乐业,这是因为48%的人住在政府提供的居屋和公屋,我们也应该大量的增加住房的攻击,更好的盖廉租房,尽可能的寻求供求基本平衡。

日本泡沫经济给中国带来哪些启示?中国经济又面临的哪些问题和挑战?

日本的泡沫经济告诉我们要居安思危,认真的处理这些问题。中国看似与日本有相似之处,持有大量美国债券,长期的贸易盈余很高,但中国与日本情况实际上完全不同。每年我们外汇储备增加4000亿美元,这是我们的贸易顺差资本项目和经常项目流进来的,中国是个主权国家,不允许美元、日元等在国内流通,只要有外币,我们就用人民币把它冲销。假定按照美元对人民币的比率1:8,我们每年有3万多亿人民币印出来,这些钱又全部发给了老百姓,这是中国的一个病根。大量的外资流入,想要在国内消费必须兑换成人民币,对人民币的需求增加,人民币必定升值,这是中国所面临的挑战。

中国的银行体系是否会像日本一样存在被土地捆绑的问题?

日本的炒作很过分,把土地、房产卖来卖去,这与我们中国不一样,我们政府圈块地,把农民迁走,天价拍卖,政府拿走中间差额后,就没有再卖过。同时我们国家的银行机制也与日本不同,日本银行没有统一的运作,日本没有国有银行,全部是民营银行,采用主银行制,大财团制,需要通过炒作来赚钱。而我国银行80%的金融资产控制在国有银行和股份制银行,我们是中央一体的领导,只要一声禁令,我们就绝对不会有其他动作。因此,我们国家虽然在土地制度、银行制度上并不完善,但不能拿日本来套。

参考:世纪大讲堂—日本泡沫经济溯源与启示 主讲人 徐滇庆

本文链接:https://www.daguanren.cc/post/economy11.html

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